Estrategias para promover inmuebles y generar ingresos en la venta y renta
¿Cómo determinar si es viable promover la renta o venta de un inmueble?
Primero debes determinar el porcentaje de ganancias que te van a retribuir por la propiedad que vas a promover, sea renta o venta.
En términos generales el porcentaje por la venta de un inmueble o terreno oscila entre el 2% y 5% del valor de la propiedad, mientras que de la renta de un inmueble oscila entre 1 y 2 meses del valor de la renta mensual del mismo.
Una vez determinado el porcentaje de ganancia, tienes que determinar el tiempo estimado para rentar o vender el inmueble o terreno, haciendo la investigación pertinente del promedio en tiempo que los inmuebles similares tardaron en rentarse y que se promueven en la misma área geográfica.
Determina tus costos en términos de gastos fijos (luz, gasolina, teléfono, etc.) y gastos variables (% de comisiones compartidas, usos de suelo, administración, etc.), por ejemplo:
- Gastos de investigación de mercado.
- Notarios y valuadores.
- Seguros.
- Los gastos de medios para contactar con los prospectos (teléfono, email, transporte, etc.).
- Gastos de papeleo y elaboración de contratos.
- Impuestos por la comisión cobrada.
Este paso es muy importante porque es tu punto de partida para elegir cuidadosamente las estrategias publicitarias que ocuparás para promover tus inmuebles, por ejemplo.
- El costo para promover dicho inmueble (publicidad, % de comisiones compartidas por referenciadores, etc.)
- El costo en tiempo dedicado a mostrar el inmueble
- Costos de material publicitario y promocional (papelería, video, etc.)
Ejemplo publicidad y promoción renta de inmueble:
Supongamos que vas a rentar un inmueble con valor de $50,000 pesos mensuales y tu comisión será de 2 meses de renta, es decir, $100,000 pesos y determinas que el inmueble es viable para que se rente en un periodo de 9 meses porque es el promedio de tiempo que tardan en rentarse inmuebles con características similares en la zona.
Pasos para crear la estrategia de promoción
Haz una investigación geográfica en la zona.
Para llevar a cabo esta tarea puedes hacer un recorrido en automóvil y buscar por internet en diversas plataformas la oferta de inmuebles en la zona y sus beneficios de vivir en ella. Lo importante es buscar información relevante como:
- Verifica la cantidad de propiedades o inmuebles dentro de la zona geográfica, los precios, las condiciones de renta y venta, los usos de suelo, la densidad poblacional y tráfico.
- ¿Cuál es el precio por m2?
- ¿Cuánto tiempo tardan o tardaron en rentarse y/o venderse?
- Verifica los usos y giros que los propietarios o arrendatarios les dan a las propiedades (comerciales y habitacionales).
- Estudia el plan de desarrollo municipal o estatal y ubica quienes son los principales competidores o promotores de la zona con los que puedes hacer alianzas comerciales. Esto es útil para promover las propiedades porque puedes incrementar el alcance con prospectos calificados de otros promotores y terminar con tu proceso de venta o renta mucho más rápido, aunque es necesario compartir por lo menos el 30% del porcentaje sobre tus utilidades.
Calcula tu presupuesto de publicidad:
Supongamos que decides crear tu plan de publicidad para promoción de inmuebles y defines los medios publicitarios que vas a utilizar; el cual se constituye de:
- Publicidad por Internet pagada y gratuita (inmuebles 24, Google, Facebook, etc.).
- Impresión de folletería (dípticos y volantes).
- Banners.
- Banderines.
- Gallardetes y referenciadores de bienes raíces.
Por ejemplo:
- Para crear los anuncios en internet decides invertir en las plataformas de pago un monto de $500 x 9 meses = $4,500 pesos.
- Para folletería decides invertir $1,000 pesos por 1 millar de volantes.
- Para gallardetes $5,000 pesos x 3 meses = $15,000 pesos.
- Banderines $1,500 pesos.
- Y pactas con los referenciadores el pago del 30% sobre tu comisión por rentar el inmueble, (tú cobras 2 rentas del valor de la renta mensual del inmueble), es decir, $30,000 en caso de que el referenciador haga todo el proceso para rentarlo.
Entonces, el siguiente paso es determinar tus gastos de los próximos 9 meses.
Gastos fijos para rentar el inmueble
- Teléfono: $250 x 9 meses = $2,250
- Gasolina: $1,000 mensual x 9 meses = $9,000
- Sueldo: $3,000 por mes x 9 meses = $27,000
Determina tu pronóstico de ganancias y utilidades
- $100,000 Comisión por Renta.
- $4,500 Publicidad por internet de 9 meses.
- $1,000 de folletería de promoción (volantes).
- $1,500 Banderines.
- $15,000 de gallardetes de 3 meses.
- $2,250 Teléfono de 9 meses.
- $9,000 Gasolina de 9 meses.
- $27,000 de Sueldo por 9 meses o $30,000 de comisión a referenciados.
- Igual a: $39,750 pesos de utilidad si lo rentas por tu parte vs $36,750 si lo renta un referenciado (30% sobre comisión cobrada).
Determina el ROI de la venta o Renta del inmueble
Determina el Retorno sobre la Inversión “ROI” sobre la renta del inmueble:
Te recomendamos que el ROI sea de por lo menos 3 veces más que la tasa de CETES. En este caso es del 4.02%; el ROI quedaría en: 12.06%.
Serían todos tus gastos porque la comisión se paga al concretar la venta del inmueble.
- $4,500 Publicidad por internet de 9 meses
- $1,000 de folletería de promoción (volantes)
- $1,500 Banderines
- $15,000 de gallardetes de 3 meses
- $2,250 Teléfono de 9 meses
- $9,000 Gasolina de 9 meses
- $27,000 de sueldo por 9 meses
- Total: $60,250 pesos
- Inversión $60,250 pesos
Ingresos netos producidos por la inversión $100,000 pesos
Tiempo del proyecto en años: 1 año
ROI en porcentaje considerando la inversión e ingresos: 65.98%
Fórmula para el cálculo del ROI= Inversión / Ingresos Netos-1
ROI anualizado % por inversión del proyecto en x años: 65.98%
Fórmula para el cálculo del ROI= ((1+ ROI en porcentaje considerando la inversión e ingresos)
^(1/tiempo del proyecto en años))-1
Conclusión: Invertir para rentar el inmueble sería una decisión correcta ya que el ROI es de 65.98% es 16 veces más que el valor de la tasa de cetes.
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Autor: Luis Mejía
